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2016年中国房地产十大关键词 秒懂这一年

2016-12-12 8:40:55  来源:房天下  阅读:次 字体:

[摘要]

关键词一:无人区

仅仅是1年前,大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿,谁能想到2016年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢?

中国的房地产,起步晚,但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企早期可以学中国香港的房企,之后可以学欧美的房企,但到今天,很多事情只能自己摸索了。

中国地产行业已经进入“无人区”:

就规模而言,万科等成为世界最大房企后,要找到新的学习标杆已经很难;

就时代而言,人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力,逐渐消失或减弱,必须要找到新的发展动力,这个无法学习别人;

房价而言,房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例,比如房价收入比,已经远远超过国际上8—10倍的警戒线,没有人知道安全的边界在哪里;

就理论而言,国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立,楼市几乎成了无法预测的市场。

关键词二:跌破8%

2016年前三个季度,内地房企平均利润率跌至7.8%;而2016年上半年,这一净利润率还有为8.15%;这是内地房企利润首次跌破8%。

房企利润什么时候到过这么低啊?且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年,就是成交相对低迷的2015年,房企同期利润率也有10.1%。

房企利润为什么下跌?从数据来看,地价太高,是房企利润下降的主要原因之一。

此外,大房企在地产市场所占规模越来越大,他们在竞争中急速扩张,而利润和规模扩张几乎是不可兼得。

在A股127家上市房企中,前三季度净利润同比下滑的房企达44家,其中10家是主营收入上升,但利润却同比下滑。

规模大了,赚钱反而少了,这是最大的悲剧。但也无可奈何。因为如果以扩张为主要目的:地贵也得拿;利息高的钱也得借;内部少限制、多发钱才能提高效率。

关键词三:调控

按照多位地产大佬的判断,最新的调控完全不同于以往任何一次调控,大家要对此有充分的心理准备。明源君认为,大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。

2016年的调控是崭新的,具体说来有以下特点:

1、因城施策,不但一二三线的政策不同,同一类城市的政策也不同。

比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市,因为离上海近,也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化,而不是看属于哪一线。

2、层层加码,不达目的誓不罢休。

上海、深圳这样的城市,下一次重手,隔几个月还没缓过来,再来一次,这在以往是不可能的。

3、立体化,限贷、限购、限价,一起上,几乎穷尽一切手段。

市场终端的供给、需求都在改变之列。其中比较创新的是限价,也就是说政府根据你的成本和利润率,批准一个价格,因为这个价格低于市场价,所以在南京、苏州等地,有一段时间买到房等于中奖。

不过,明源君认为,因为土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有得到变化,所以,调控所能起到的效果,只是抑制房价上涨的速度,而不会改变这一趋势。

长期来看,决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间,正是反周期操作的机会。

关键词四:地王

2016年,层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包,楼面价高于周边二手房房价,调控加码后,许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞合作开发,以降低资金压力。

买地王的房企有两种,一种是知道自己为什么拿地王的,另一种是跟风的或手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。

知道自己为什么拿地王的,有两类。其中一类是战略性拿地的,为了进入一个新的城市或者区域,不惜代价。

另一类,则是部分融资成本特别低的国企,因为在专业方面没有优势,采用了一种极端的战术——–通过造地王,把融资成本低这一优势变成不可逾越的护城河,以时间换空间,用金钱战胜专业。

如果国企的年息在2以下,其5年的财务成本低于10,10年的财务成本低于20。也就是说,拿地10年后卖出房子,也不是不能接受的。

因此,其拿地时参考的房价的底线,是5年、10年以后的房价。

很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面,并不具有什么优势。

一旦他们在一个区域炒出了地王,就灭掉了很多民营企业的专业优势:

1、快周转在一些地方没有意义了

因为你能节省下的财务成本是有限的,但地价已经被炒得太高,必须等房价在几年后涨上去才有钱赚。你拿地6个月后开盘,就会亏本。在这些地方,充分挖掘出产品的价值才是王道。

2、传统意义上的成本控制几乎无意义

在三线城市,价格低1000可以秒杀周围所有的楼盘。但是在一二线的地王上做产品,如果多花1000可以让客户的感觉略好一点,客户可能就会买你家的房子。10万都出了,不在乎1000。

关键词五:分化

同样是三四线,对有的人来说是天堂,对另外一些人来说则是地狱;同一块地,别人拿到赚大钱,你拿到就会亏死。各房企的选择已经出现了严重的分化。

分化的背后,是房企本身的积累不同、优势不同。

总的来说,房企有9个大的分化:

1、强弱分化。百强占据了地产市场的半壁江山,排名靠后的百强整个集团的规模,赶不上排名靠前的巨头们一个区域的销售额。

2、去一线还是三线。融资能力强的企业,在一线就没有问题;控制成本能力强的企业,在三线就没有问题。

3、要规模还是要利润。

4、集中还是分散。对于区域巨头来说,这个问题其实没有选择,必须集中,才能和巨头对抗。而巨头必须分散,否则规模扩大到一定程度会出现自己和自己竞争的情况。

5、主要做刚需、改善还是做豪宅。改善、豪宅市场会越来越大,乃至成为主流,这是共识。这个分化里面最大的问题,在于你是否有做豪宅的能力和品牌。

6、做标准化产品还是个性化产品。企业越是规模大,越是要标准化,企业越是规模小,越是要个性化。规模大的企业,标准化后可以降低成本、提高质量。而用个性化的产品,去对抗大企业的品牌,则是未来小房企的生存之道。

7、外在硬件还是内在软件。硬件的房屋,只能满足人的基本需求。人的社交需求、自我实现的需求、信仰的需求等等,都是硬件无法满足的,需要做社群、做组织等去满足。

8、集权还是分权。集权的房企最大的问题,在于如果老板战略错误,是没有纠错机制的。

分权的房企最大的问题,在于效率有时候会有问题。

9、家族企业还是公众公司。家族企业一般不用担心“野蛮人”。但公众公司可以引进各种专业人士,通过投票,最终来做出一个相对理性的抉择,家族企业不能。

关键词六:收购

过去几年,中国的地产市场,是越来越集中的,不过,通常是百强收购中小房企。2016年的新情况是,巨头对巨头下手,百强对百强下手。

2016年比较大的收购事件有:恒大收购万科9.452%股权,这是在宝能之后杀出来的程咬金;万科并购印力96.55%股权;安邦收购中国建筑5%股权;中海并购中信地产;保利收购中航地产;绿地收购协信40%股权;融创收购金科16.96%股权;融创收购融科;中民投收购亿达53.02%股权;4月恒大收购嘉凯城52.78%股权,结果年底又把嘉凯城卖给了融创。

总的来看,融创做的大生意好像最多。

以后,地产公司就是金融公司,不是金融公司就很难生存,这将是个真理。现在看起来,恒大、融创、复星都快满足“金融公司”的定义了。

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