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被纳入京津冀城市圈的古都安阳,房价却简单粗暴!

2018-7-4 17:26:15  来源:搜狐  阅读:次 字体:

最近,一则“丹东房价一周暴涨50%以上”的新闻占据各大媒体头条,舆论纷纷把矛头指向炒房团!丹东房价从三四千到六七千只用了一周时间,而同样作为四线城市的安阳,却用了一年半。

当很久不关注房价的安阳人突然发现自己身边的房子已经涨到7000时,顿时表示难以接受,并把房价上涨归于炒房团的推动,身边“两年不买房,困死炒房团!”之类的话题增多。

那么安阳房地产的真实情况到底是怎么样呢?毛主席讲过:“没有调查,就没有发言权”。笔者作为土生土长的安阳人,经过平时的调查和了解,可以负责任的告诉大家,精明的炒房团哪里看得上这个普通的四线小城?

1

安阳的城市基本面

区划和经济

安阳位于河南省的最北端,与河北、山西交界,总面积7000余平方千米,人口580万(含滑县),在全省人口和面积上均不属于大市。安阳长期保持“五县四区”的区划结构,直到2014年滑县成为省直管县。全市2017年GDP为2268亿元,总量排在全省第八位,增速为7.2%,经济发展速度排名较为落后。规模以上工业增加值增长6.5%,增速居全省第16位;居民人均可支配收入21096元,总量居全省第7位,增长9.2%,增速居全省第16位……

安阳位于河南最北,三省交界的位置▼

安阳市区的发展方向▼

高铁区域▼

传统工业城市的尴尬?

安阳的经济支柱为重化工业,在经济转型和环保高压态势之下,作为传统工业城市的安阳面临要发展速度还是保护环境的矛盾。安阳曾经是全省经济前五的城市,近些年来逐渐落后,所以安阳市政府提出“重返全省第一方阵”、“建设豫北区域性中心强市”的目标,力图从转型经济着手,改变经济增速滞后的局面。

中原经济区的边缘?京津冀城市群边缘?

安阳由于地理位置影响,安阳方言与河南话差别很大,同时安阳也处在中原经济区边缘,经济发展相对独立;同时,安阳被纳入京津冀城市群后,也处于最南部的尴尬位置,甚至有市民谣言:安阳要归河北了!很多人都在强调京津冀协同发展福利没能惠及安阳,反而在环保管控上要与北京天津保持一个严标准!安阳同时进入两大城市群和经济区,既是机遇也是挑战,关键就看这座城市如何把握了。

城市建设的“双城模式”

作为京广线上的城市,安阳在城市结构上分为铁东和铁西,铁东强于铁西,这与郑州类似。

在20世纪90年代,铁西拥有安钢、安彩、安烟等大型工业企业,同时也是全市的金融中心,商业氛围比较浓厚。“十里钢城”也造就了当时铁西的繁华,安钢几大家属区自成一城。近十五年来,尤其是东区的崛起,铁西的发展逐步滞后。铁西有经济实力的群体,纷纷前往东区购房,其中也包括安钢职工。

铁西改善类购房群体的流失,进一步导致了龙安区和殷都区城建的落后和财政的紧张。也正是这十五年,东区的建设如火如荼,已经初具现代化新区的规模。客观来讲,东区像省城,铁西像县城!

安阳百姓针对“双城模式”抱怨声不小,直到去年新一届市委在城建上下大功夫,不论东西,道路修缮一新,街边绿化增加不少。

由于“双城模式”,安阳交通咽喉是各大下穿铁路的地下道。

图为最为忙碌的文昌大道地下道▼

铁东的高楼林立(笔者拍于2016年冬季)▼

铁西的相对荒凉(笔者拍于2016年冬季),这样的对比可能更能衬托东西差距。▼

2

安阳“集资”风波与安阳房价

2012年1月1日,数千安阳市民涌向街头,隐藏在民间的“集资”风波彻底爆发。 “集资”泡沫破裂后,不仅仅市民积蓄被卷跑,安阳房地产企业多数受到波及,轻则暂时停工,重则烂尾。

“集资”风波后,恒大率先进行了4000的促销活动,直到数月后才恢复到5500的价格。当时,安阳楼市一片死气沉沉的景象,烂尾楼遍布城市角落。直到2016年,市区房价始终基本维持在3000-4500的低位,周边的濮阳、鹤壁房价均高于安阳。

直到2016年年底,由于政府出台了一年的购房补贴政策,群众购房积极性提升,房地产库存减少,同时,安阳首次参与到“蓝天工程”的环保管控中,从当年11月到次年3月所有在建项目停工,从那时起,几乎所有楼盘试探性的上涨了200到300。这一上涨后,不少市民意识到楼市有变化,开始纷纷购房。

很快到2017年后半年,在售房源所剩无几,即将开盘的项目纷纷释放出高于先期项目1000元左右的价格。2017年冬天,政府再次“环保管控”,建筑安装成本大大提升,开发商涨价的底气更足,同时市民恐慌性购房的现象愈演愈烈。

进入2018年,东区“地王”出现,500多万一亩!折合3900元的楼面价!此消息一出,铁西全面进入5000+的时代,铁东6000+,东区7000到8000。同时部分优质二手房房源,报价都在7000-9000,安阳房价从此不再是豫北的洼地。现在,有房源的项目不是捂盘惜售就是刚刚建到3-5层,交付遥遥无期。

据观察,涨价前许多项目封顶后开盘,现在的情况是主体出地面两层开盘,而且排号众多,卖方市场特点明显。

铁西区域的烂尾楼代表,今年还未真正盘活▼

3

安阳房地产区域划分、主要代表楼盘

东区

东区的发展起源于市政府东迁,和大多数城市一样,行政中心的转移,往往带来大规模的造城运动。跟着政府脚步走,没有错!现在的东区主要是指安阳中华路沿线以东,和郑东新区类似,安阳东区拥有一批重要的党政事业单位,万达广场、一批地标性写字楼也在这一区域,东区城市界面是市区最好的。

从住宅来看,商品房大多位于东区外围地区。品牌开发商进驻安阳均选择入驻东区,主要有建业、碧桂园、万达、恒大和中建。2016年,东区房价的天花板在5500,大多数项目集中在4200到5000。经过暴涨, 6500是现在东区起步价。

东区楼盘的大概分布▼

东区街景(滑动查看)▼

中华路与文昌大道交叉口,此处为安阳东区最大、绿化也最好的路口▼

中华路街拍▼

文明大道东段街拍▼

笔者路过京林中央公园小区,该小区是十年前的标杆项目,小区业主普遍经济实力不俗▼

人民大道东段街拍,东区主干路段均已添加坡地绿化,给城市界面加分不少▼

文峰东高架桥上俯瞰繁忙的京港澳高速▼

在建的迎宾公园▼

站在文峰东高架桥的位置远望东区成熟区域▼

代表楼盘:

恒大绿洲

恒大地产于2012年“集资”风波前进入安阳市场,先开发恒大绿洲一期和二期,2015年以来参与城改。定位偏改善,目前开发到恒大六期,由11座高层组成,楼间距、人工湖缩水不少。价格方面,在售均价8200,成品交付带来了1000左右的溢价。

点评:恒大毕竟是大房企,不会掉地上,置业顾问相对专业,但如果你太认真或者赋予它太大期望,它也会令你失望,总之,喜欢就买,价格上除去装修溢价还是高于周边楼盘的。

恒大绿洲一期▼

恒大三期▼

东方明珠

汪家店村城改项目,刚需大盘,本地开发商,实力一般。2017年前价格始终在4000上下徘徊,现在所剩房源以大面积为主,均价在6600。

点评:东方明珠和周边的高容积率小区有个共同特点,相对低价,品质一般,周围有学校,基本都是城改地块,目标客户为东区置业的刚需。

高容积率的片区实景▼

建业春天里

定位刚改,位于安阳市人民医院新院南侧,共十座高层住宅,是建业代建项目。该项目从2016年开始前期宣传,最初释放价格不到4000,结果开发商长期捂盘待售,直到2017年后半年开盘,价格上去了,还要绑定车位和地下室,坐等春天里开盘的购房者错过了暴涨前上车的机会。可以说,春天里给安阳楼市开了个不好的头,捆绑销售与长期排号蓄客、千人抢房的景象成为后来安阳热点地区新盘的标配。

点评:一边有人批评春天里的套路深,另一边春天里的房价已经达到7000到7500,房源所剩无几,市民恐慌性购房的心理在这里体现的淋漓尽致。从产品上讲,小区位于安阳未来发展的核心地带,建业代建自然也不会差,这点还是能够体现在去化速度上的。

春天里项目实景,已封顶▼

中建柒号院

国企开发,纯粹的洋房社区,位于安阳市人民医院新院东侧,居住品质和升值前景是有保证的,价格略高于春天里,很明显其性价比要强于春天里。本项目从入市以来,都需要抢房号。不过,从58同城上搜索,会发现不少中介倒卖中建柒号院房号,每个房号加价5到10万不等。

点评:能抢到房号固然好,毕竟是纯粹的洋房社区,又有国企作保障。

中建柒号院实景▼

建业世和府、碧桂园玺悦、蓝城凤起宸鸣

我们把这三个项目放在一起分析,因为它们有很多相似点:

它们都属于大房企操盘,蓝城属于代建项目,其他两个都是纯粹的血统;

它们都围绕安阳市新建的迎宾公园建设;

它们都是在安阳房价暴涨后入驻,主打高端住宅,必将重新定义安阳房价的天花板。根据碧桂园释放的价格,精装高层在10000上下,其他两个项目应该也不甘落后。

点评:10000左右的价格,还有没有必要在安阳买?问不同的人,可能会有不同的答案。

中华路上的碧桂园广告▼

蓝城项目处于挖槽阶段▼

世和府项目处于挖槽阶段▼

润安枫景台

润安枫景台在现实生活中颠覆了人们对安阳房价的认识,该项目由六座洋房与两座高层组成,典型的小社区,是去年的地王项目,每亩400万左右,当时有人测算过该楼盘需要卖到5500到6000才能盈利,本月初实际开盘价格为高层8000,洋房10500,开盘当天清盘。

点评:如果不谈房价,润安枫景台位置优越,文字博物馆西侧,中华路旁,开发商宣传为高品质楼盘。根据笔者的认识,安阳一般带洋房的社区品质不会差到哪!对这个楼盘,关键还是价格!安阳人所青睐的120平米户型,在这里总价要100万!高层毛坯!本地开发商!

碧桂园天汇

位于安阳CBD核心地带,中华路旁,临近万达广场,交通、商业、品质、位置俱佳,项目南部为安阳CBD人工湖公园,碧桂园天汇可以说是安阳各方面条件最完美的一个楼盘,住宅早已清盘。

点评:接近完美的项目,关注的人自然也特别多,据业内朋友告知,天汇住宅2016年开盘售罄,均价7000带装修,需要托关系排号购买。好房子,一套就够了,只是都被别人买走了!

碧桂园天汇实景图▼

开发区

开发区是安阳城区向南自然扩张的结果,位于文昌大道以南的铁东区域。该区域的开发早于东区。经过十多年的开发,开发区核心片区早已成熟,近几年房地产开发的重点在中华路沿线,彰德路沿线也有零星开发。经过一年多的暴涨,中华路附近的华强城已经涨到7000多,非中华路的楼盘也在6000上下。

本区域城市界面较好,坐拥两大本科高校,科研单位和高新技术企业众多,路面宽敞,没有市中心地带的压抑感,是众多安阳南部市民和南部农民进城的首选区域。

开发区区域图与街景(滑动查看)▼

安阳师院片区▼

安阳工学院片区▼

开发区黄河大道街景▼

开发区地标——七仙女雕塑▼

文昌大道与东风路口的街头公园▼

代表楼盘:

华强城

该项目位于中华路与弦歌大道交叉口东侧片区,是名副其实的大盘,共分八期开发,开发商为深圳华强,今年已经开发到第七期,建筑风格为西班牙式,户型和楼体偏南方风格,典型的大型社区,自建配套。2016年后半年华强率先感知市场的变化,开启了价格的暴走模式,如今七期的高层毛坯房已经达到7300上下!另外值得玩味的是,华强七期即将开盘的消息是在东区土拍价达到580万每亩之后一天释放出来的。

点评:华强作为大开发商,其产品自然不用怀疑,自建配套的能力也值得肯定。从城市建设角度讲,华强为安阳做出了贡献,建设了安阳第一家五星级酒店,华强新天地商业项目填补了安阳开发区商业的空白,但华强城也成为涨价的排头兵,这就是大开发商带来的结果吧,喜忧参半。

华强城实景▼

华强新天地商业区▼

空港新城

位于长江大道与中华路交叉口,开发商为河南民航,国企身份,也是中华路上的大盘,物业形态多样,典型的城市综合体项目,目前前期住宅基本售罄。高层偏刚需,洋房为区域内改善群体提供了选择。据笔者了解,前期开盘后的售价,高层在4000上下,洋房5500上下,现在5500的价格都很难在整个市区内挑拣到房源。

点评:作为国企的空港新城,品质虽然不敢保证,不过有一点可以肯定,房子肯定不会掉地上,长江大道以南只有两个楼盘,空港新城将扛起该片区发展的大旗!该楼盘宣传将建设数座高端地标性写字楼,但笔者在考虑,开发商是否有实力同时建五座100多米高的写字楼,即使有实力,在四线城市,是否有必要这样做?

空港新城一期▼

空港新城二期高层▼

金桂湾

位于彰德路南段,由五座小高层和一座高层组成,典型的刚需型小社区。合理的楼间距,交通,成熟的生活配套,开发商有操盘经历,东侧有小学和初中。这些刚需所需要的条件,这里基本可以满足。缺点也是比较明显的,距离京广铁路近,107国道改线还需一年,期房的品质同样难以保障,交房时间推迟数月,这是中小开发商操盘的一些通病。现在60平米小户型在售,均价5700。

点评:本楼盘是刚需盘中的典型代表,价格不高,又有配套。如果不是特别看重位置和周围有待改善的环境,又对生活配套有所要求,并且不想在铁西置业的朋友,可以考虑,不过这里也接近售罄了。

金桂湾小区楼体工程接近完工▼

京广铁路以西区域(铁西)

该区域在行政上由龙安区和殷都区组成,区域内较为成熟的片区有两大块。一块集中在文明大道、文峰大道、铁西路和中州路四条主干道沿线,这一区域城市界面类似于老城区;另外一块成熟区域集中在安钢集团南侧。

近年来安阳的发展方向是向东向南,铁西城建逐步落后,再加之企业和仓储用地过多,城中村集中等因素,城市面貌比较陈旧,追求生活品质的区域内改善客户多数前往东区购房,铁西区域内楼盘的销售对象多为安阳西部农村进城人口和区域内的刚需群体。2018年以来,该区域内在售楼盘不多,高层价格集中在5000到6000之间,相比2016年上涨了2000左右。

铁西区域图与街景(滑动查看)▼

铁西区域图▼

铁西的城市面貌▼

从以上三张照片可看出,铁西道路已经大修,城市面貌改善。

代表楼盘:

阳光国际城

城改项目,位于铁西路南段,距离市中心的绝对距离并不远,附近仓库林立,另有一些二手车销售门面和小商品交易市场。目前,该项目一期四座楼已经交付,在售二期四座楼,现均价在5300左右。

点评:城改项目,属于刚需大盘,由本地开发商开发,从小区一期交付的品质和工程进度来讲,开发商实力一般。如果对现在的价格很敏感,又不想考虑位置偏远的楼盘,这个楼盘可以考虑,不过你得忍受后期可能潜在的问题。

阳光国际城实景▼

阳光国际城附近的另一刚需盘——帕堤欧小区▼

御翠园

位于文明大道与中州路交叉口,占地13万平米,容积率为2.0,主打退台洋房,以大户型为主。该项目代表着铁西区域内的最高居住标准,购房群体多为区域内改善客户、具有铁西区域情结的终极置业客户。开发商为吉信置业,江浙系,小区现已开发完毕。目前为尾盘在售阶段,均价从开盘阶段的5000一路达到8000左右,洋房总价超过150万。

点评:御翠园的成功充分证明只要是用心做好房子,进度跟得上,在四线城市,高端项目的去化同样不是问题,即使你的地理位置并不优越。另外,值得注意的是,该小区底商的经营在铁西区域也算相当成功的,小区底商几乎支撑起了整条文明大道西段的商业。

御翠园实景▼

御翠园底商▼

万和城

位于文明大道西段,分两期开发,主打法式风格建筑,在建二期。从已经交付的一期看,小区定位偏改善,绿化率高,拥有雾森系统并配备有指纹锁的入户门,这在安阳的楼盘中并不多见,目标客户为铁西区域内的刚改客户,据笔者所知,安钢和周围事业单位职工购买较多。现均价6000。

点评:总体定位低于御翠园,位置远离铁西成熟区域,作为品质小区却容积率偏高,开发商虽然不知名,但从定位和品质细节上讲,可以说是有追求的。不过,小区正对面是传染病医院,如果不介意的话,对于区域内的客户,这个楼盘是值得推荐的。

万和城实景图▼

老城区

该区域为传统商业中心,类似于郑州的二七广场、紫荆山等区域。本区域商场,医院,学校等设施齐全,大片二十年前的单位家属院充斥着老城区,老城区优势明显,但交通是硬伤。就楼盘而言,开发相对分散,原地块多为城区内的老厂区,地块不大,土地成本高,产品有一个共同点,楼层较高,楼间距差、容积率高、绿化率低,基本都属本地开发商开发,2016年时这些楼盘的价格多在4000到4700之间,现在都在6000到7000,楼盘销售对象为注重传统闹市氛围和有老城区情结的刚需群体。

老城区示意图▼

安阳市中心解放大道拱辰广场▼

代表楼盘(老城区楼盘比较分散,只谈个具有代表性的楼盘。)

宜居畅苑

本土开发商宜居地产开发,较有实力。占地3.5万平米,典型的市中心小盘,由于其地理位置优越,紧邻安阳人民公园,接手以来工程进度较快,该楼盘自入市以来得到追捧。畅苑开盘价在4300左右,随着这轮上涨,价格已经达到6700。

点评:畅苑代表了老城区楼盘正常偏上的水准,开发商也比较靠谱,不过高容积率、较小的楼间距和绿化面积的狭小,使它生来就注定不会是改善型楼盘。如果想要养老,注重公园和繁华,可以着重考虑。如果考虑交通,有较强的居住要求,那么建议还是去东区和开发区看看吧。

部分市中心楼盘的真实写照▼

纵观安阳几十个楼盘,现阶段产品发展呈现几个特点:

1、城改类刚需大盘、市区外围的品质盘、市中心“握手楼”同时存在,“均好”楼盘甚少;

2、营销手段上,先期宣传和排号力度变大,“套路”增多;

3、问题项目、半烂尾项目依然较多,购房者需要擦亮眼睛。

4

疯狂过后的理性思考

对于经历了房价暴涨的我们,房价上涨到底是经济问题还是人性问题?

就在写这篇文章时,笔者刚刚听说一件事:有个朋友买二手房,中介帮他找了房源,顶层,130平米,房东报价却从90万加到108万。我的天!8300一平米,老城区次新房!恒大绿洲才8200!唉,直接怼郑州得了!

另外,房价上涨似乎盖过了人们对房屋品质的关注,似乎盖过了安阳楼市存在的问题!一切变得简单粗暴,就是价格!价格!买不买,就这行情!不买明年还涨1000!

笔者在文章开头就强调,根本没有什么“炒房团”推高房价!那么究竟是什么导致了安阳房价的暴涨呢?

1、“地王”的出现和土地出让制度。四线城市财政收入多依赖土地收入,毕竟公共建设等都需要真金白银。

2、“地王”出现后的跟风预期效应。它楼面价都3900,明年房价上万,我们楼盘现在卖8000算贵?这还是几年后的期房,那我的二手房卖8500算贵?

3、环保管控与建筑安装成本的提升。以水泥为例,一袋水泥的价格在安阳基本翻番了!另外,一年12个月有5个月停工,开发商也自然有底气把损失加在房价上!

4、城改和去库存的政策。其实据笔者了解,安阳棚改并没有采取货币化安置的政策,还是以赔偿住房的手段为主,但也足够将有经济实力的村民推往商品房市场。另外先期去库存的措施减少了市场房源,成为房价上涨的诱因,毕竟物以稀为贵。

5、群众的恐慌情绪。举个例子,一个只有10万元储蓄的农村家庭,当他得知房价还要涨1000时,他会在一周内借遍亲戚,凑足20万的首付前往售楼部,而这类农村进城刚需群体也是置业顾问着重争取的。一个人这样,一百个人这样,最后,千人抢房的景象出现了,8000也清盘的景象出现了,这时,你已经不能用工资和购买力衡量房价了。

6、开发商“挤牙膏”式的“套路”与中介的“为虎作伥”。想必在各大城市的你们都领教过了!

7、大开发商的涌入和品质的提升,也带来价格的提升。

说到底很多现象都已经在大城市循环过N次了,对小城市百姓来讲,还有一种“少见多怪”的情绪,把房价上涨归结于炒房团,这锅炒房团不能背。

说实话,安阳80%的楼盘存在延期交房、承诺学校不能落实、房屋质量难以保证、物业服务等问题!其中包括品牌开发商。唉,只能安慰自己:说到底是四线的市场,扯什么二线的品质!

国家坚持“房住不炒”的政策在短期内不会放松,银行贷款也已经收紧,商贷利率基本都在5.88了!很显然,你已经错过最好的上车机会了!如果是刚需就买吧,尽量选择有实力的开发商,多走走看看工程进度!如果手头已经有两套以上房产,就别在地市折腾了,是不是应该考虑去更好的城市?

另外,在当前安阳二手房交易市场不完善的背景下,买二手房要三思而后行!如果你是一般上班族,还要尽量躲开“地王”项目、10000上下的楼盘,因为它们不属于你,在安阳买10000一平米的房子可能会被当成笑话。

至于安阳房价上涨啥时候结束,会涨到多少?笔者问过不少业内人士,他们也难以预测,只能说是随行就市!从长时间段看安阳、新乡、许昌等城市,人口、经济不足以支撑起高房价。但有人说了,浙江、福建的许多县城房价都过万,咱们地级市不过万是不是说不过去?笔者认为这纯粹是看热闹的!河南多数地市的经济活力远不如南方经济强县。

读完这篇文章后,您心情如何?